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El lento despegue del 'banco malo'

Espectaculares viviendas en Mallorca, un castillo en Huesca, hogares en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Canarias, una masía en Girona, un hotel en Tarragona, edificios de oficinas, naves industriales, garajes, fincas rústicas, locales comerciales… El elenco de joyas traspasado a Sareb -Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria- desde bancos y cajas es impresionante: casi 200.000. Unas de más calidad -y más caras- y otras de peor categoría -y más dudosamente vendibles-. ¿Será la entidad capaz de cumplir su misión: desprenderse de ellos en quince años?

Para Jorge Soley, profesor del Departamento de Dirección Financiera en el IESE, lo fácil hoy en día sería dudar del diseño y de la necesidad de Sareb -el banco malo-, de si hubiera sido mejor ponerlo en marcha hace años en lugar de hace año y medio. Pero haber vendido 9.000 inmuebles en este periodo, en su opinión, “no está mal”. De hecho, la cifra encaja con la previsión del plan de negocio -comercializar 45.000 viviendas en cinco años-, y a priori supondría un ritmo anual suficiente para acabar con todo el stock.

Pero está claro que la Sareb tiene un buen reto por delante. Entre otras cosas, según Soley, porque, a medida que se venda, “la cartera será de peor calidad, y puede que en los últimos años sufran mucho para vender”. En cualquier caso, mientras llegan esos problemas, en la organización van haciendo los deberes para acometerlos.

Como sabrán, Sareb nació de cero el 28 de noviembre de 2012. En enero del año pasado tenía cuatro empleados, y hoy cuenta con alrededor de 200, un número relativamente bajo para los cálculos de plantilla que suelen hacerse en relación al número de activos manejados. Como trabajan con terceros -bancos y cajas-, no hace falta más. La plantilla está compuesta por expertos del sector financiero, inmobiliario y un equipo jurídico fuerte. A medida que se vayan desprendiendo de activos, el grupo se irá reorganizando. En la entidad aseguran que hay un alto nivel de compromiso entre los empleados, y que los que han venido lo han hecho porque tienen “la sensación de estar trabajando en un proyecto único”.

Viviendas-El-VergelEl banco malo gestiona 50.000 millones de euros en activos: desde suelos a oficinas, pasando por edificios de viviendas normales y singulares. Lo más difícil ha sido clasificar esos activos procedentes de bancos y cajas de ahorros para poder ofrecerlos por separado o incluirlos en un paquete de cara a la venta. En la tarea se han involucrado nada menos que 1.000 personas. “En nuestro primer año de actividad hemos acometido la mayor due dilligence de la historia de España, en la que se están revisando de forma exhaustiva más de 90.600 activos financieros y más de 106.000 inmobiliarios. El objetivo es tener una mejor información sobre la cartera traspasada y documentar completamente cada uno de ellos”, señala Juan Barba, director comercial de Sareb.

El primer año ha servido para estructurar la empresa, realizar las primeras operaciones y diseñar los canales de venta. La primera ventana de comercialización es la minorista. Está compuesta por viviendas, que se dirigen a individuos y familias, y se comercializa a través de los cedentes (bancos y cajas), que conocen bien sus activos. En principio será la más ágil. La segunda es la mayorista, que encaja con inversores institucionales y grandes inversores. La gestiona directamente Sareb a través de vehículos financieros como los FAB -Fondo de Activos Bancarios-. Se trata de una especie de joint venture, en la que el inversor interesado en el activo se queda con un porcentaje y el banco malo con otro. El inversor trata de vender su participación a través de un gestor inmobiliario y acuerda con Sareb un plan de negocio. La tercera ventana es la venta directa de activos singulares: activos que no se van a vender en oficinas, sucursales ni en un paquete. Son viviendas exclusivas, de más nivel, o suelo rústico, que tiene que ser comercializado por agentes especializados. También hay hoteles. Los compradores potenciales son inversores específicos, pequeños y family offices.

Hasta la fecha, ya se han llevado a cabo algunas ventas. Entre ellas están las relacionadas con la operación Bull, en la que se adjudicó un millar de viviendas al fondo HIG a través de un FAB; Abacus, en la que se vendió a Deutsche Bank una treintena de préstamos con un valor nominal de 233 millones de euros, y Bermudas, en la que se comercializan préstamos con empresas cotizadas por valor de 900 millones. Esta actividad ha supuesto que la compañía haya superado los 3.500 millones de euros de flujo de caja al final de su primer año de actividad.

El trabajo con los proveedores se desarrolla bien, según cuentan los implicados: “La relación que tenemos con ellos es muy normal, muy profesional”, señala Carlos Ferrer-Bonsoms, director nacional de Residencial, Cajas y Bancos de Jones Lang Lasalle, cuya relación con Sareb es principalmente a través de la venta de activos singulares -proyecto Paramount-.

Clasificados los activos y establecidos los canales de venta, llega el momento de la difícil política comercial. Cómo conjugar la necesidad de desprenderse de ellos con no hacerlo a cualquier precio. “El alma financiera y el inmobiliaria es distinta. Hay que ver si buscas vender por menos o esperas al momento adecuado”, dice Jorge Soley. En este punto hay que tener en cuenta que Sareb compró los activos con deuda del Estado, que genera unos intereses importantes -1.200 millones de euros este año-. Por eso no se puede permitir vender mucho más barato, y no lo hace. “Somos un agente más del mercado, y vendemos a precios de mercado. Sería una tontería pensar que no lo hacemos así”, señala Juan Barba. El ejemplo más claro es la cartera Corona, un conjunto de edificios de oficinas por el que ha habido propuestas que no eran de suficiente entidad. “Las ofertas vinculantes recibidas no cubrían las expectativas que teníamos ni el nivel de las ofertas indicativas. Por eso se ha pospuesto su venta. Sareb no va a incurrir en el error de malvender unos activos que son especialmente buenos para nosotros”, indica Barba. Efectivamente: este grupo de oficinas tiene un porcentaje de ocupación del 80%, que permite al banco malo unos ingresos recurrentes.

IMG_3926Mantener los precios no va a ser nada fácil, como lo demuestra el trabajo de las empresas del sector. “Un chalet que valía 6 millones en Mallorca en 2007 lo vendimos casi por la mitad un año y medio después a un alemán”, recuerda Carlos Ferrer-Bonsoms. Es solo un ejemplo de la realidad del sector. Aún así, la posibilidad de esperar para vender la cartera Corona refleja una buena tendencia: la mejora de perspectivas por parte de los inversores, y la expectativa de que siga siendo así. “Volvemos a estar en el mapa inversor”, confirma Jorge Soley. Y de hecho en sus cursos del IESE se encuentra con family offices foráneos interesados en apostar por España que no estaban hace un año. “Sareb se ha convertido en un catalizador de la inversión extranjera en España. Cientos de inversores están mostrando interés en conocer nuestros activos y muchos de ellos están participando en los procesos de venta que hemos abierto”, señala Juan Barba.

Para Jorge Soley es una gran noticia que fondos inmobiliarios internacionales “con unas cifras de inversión brutales” estén interesados en los activos de Sareb. Aún así, tampoco hay que lanzar las campanas al vuelo. “Hay mucho ruido desde los meses de mayo y junio. Reuniones con fondos de todo tipo. Pero, transacciones reales, pocas”, indica Carlos Ferrer-Bonsoms.

El interés inversor se está mostrando incluso en activos en los que no se esperaba. “Una de las sorpresas de nuestro primer año de actividad ha sido la buena acogida que han tenido los suelos, tanto rústico como finalista. De hecho, estamos cerrando varias carteras de suelo finalista y trabajando en el lanzamiento de un segundo gran paquete”, afirma Juan Barba. En esta línea, la operación Crossover es una de las que más expectativas levanta. Se trata de más de 500.000 metros cuadrados de suelo, el 40% del cual está en Madrid. Se pueden comprar terrenos con descuento si se invierte un mínimo de 5 millones de euros. Como máximo se pueden invertir 100 millones. Pero no siempre hay gangas. “Los que nos transfirieron –cuatro o cinco– estaban a un precio alto, por encima del mercado. Y hoy en día, si el suelo está un poco alto, no se vende. De hecho, no los hemos vendido”, afirma Ferrer-Bonsoms.

Terminado el año de aterrizaje, comienza una nueva etapa: “En 2014 iniciamos una segunda fase en la vida de Sareb, de mayor madurez, en la que nos centraremos en impulsar la gestión del balance. Muestra de ello será nuestra apuesta por el alquiler o el proyecto para terminar obra en curso que hemos anunciado”, dice Juan Barba. En esta línea va el relevo producido en la dirección de la compañía -Jaime Echegoyen sustituyó a Walter de Luna como consejero delegado-.

Para que la venta funcione, es necesario que se produzca un repunte en el mercado, algo que Jorge Soley cree que va a suceder. “El sector inmobiliario tiene que recuperarse. No está condenado a la  muerte”, señala. En este sentido, destaca cómo en cuadros de analistas extranjeros se refleja que el precio de las oficinas en Madrid y Barcelona ha tocado fondo.

El interés inversor extranjero, la caída de los precios y las buenas perspectivas sobre la recuperación de la economía española son tres factores que pueden contribuir a la buena marcha de la Sareb. Y ayudarle así a cumplir su objetivo de liquidación de activos. “En quince años debería ser factible”, señala Ferrer-Bonsoms. El logro sería para celebrarlo. Hacer un borrón y cuenta nueva, y que nunca más vuelva a haber una burbuja inmobiliaria. Y así tampoco haga falta tener un banco malo.